Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

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[Oben angepinnt] Ein „guter Rutsch“ ins neue Jahr? Was Immobilieneigner 2023 erwartet


Prof. Dr. Meier-Walser
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Während die noch Ende 2021 das gesamte gesellschaftliche Leben überlagernde und zum Teil sogar lähmende Corona-Pandemie im Laufe des Jahres 2022 zunehmend entschärft und in breiten Kreisen einschlägiger Wissenschaftler und Politiker mittlerweile sogar zu einer Endemie herabgestuft werden konnte, stellte sich die in den vergangenen Monaten von rund fünf (Januar 2022) auf zwischen zeitlich sogar deutlich über 10 Prozent (Oktober 2022) gekletterte Inflation als eine, wenn nicht die zentrale Herausforderung der Bürgerinnen und Bürger der Bundesrepublik Deutschland heraus. Zu den, maßgeblich durch die Konsequenzen des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine befeuerten Hauptpreistreibern zählten neben Lebensmitteln vor allem Treibstoffe und Energieträger wie Öl und Gas, wobei die Heiz- und Stromkostenexplosion insbesondere für Immobilieneigner eine zusätzliche überproportionale Belastung bedeutet. Zwar änderte die Europäische Zentralbank vor dem Hintergrund der Rekordinflation ihre seit vielen Jahren konstant gesteuerte Nullzinspolitik und hob den Leitzins in mehreren Schritten signifikant auf gegenwärtig 2,5 Prozent an. Da jedoch die aktuelle Inflation nicht primär durch wachsenden Konsum der Bevölkerung, sondern vor allem durch steigende Energie- und andere Wirtschaftsgüterpreise verursacht wurde, also angebots- statt nachfrageinduziert ist, greifen die geldpolitischen Maßnahmen der Währungshüter (bislang) nur begrenzt. Gleichzeitig führt die Straffung der Zinspolitik aber zu einer weiteren Anhebung der Zinsen für Bau- und Immobilienkaufkredite, die bereits seit dem Herbst des Jahres 2021 kontinuierlich angestiegen sind und heute bei zehnjähriger Laufzeit zwischen rund drei und vier Prozent betragen. Wer also vor nicht allzu langer Zeit für ein Darlehen von einer Million Euro pro Jahr 10.000 Euro Zinsen zahlte, muss heute schon zwischen 30.000 und 40.000 Euro p.a. aufbringen. Damit werden Immobilieneigner, die eine Nachfolgefinanzierung für auslaufende Kredite benötigen, ebenso wie Bauwillige und potenzielle Immobilienkäufer wiederum vor neue Herausforderungen und Probleme gestellt. Derart bedeutsame Zinserhöhungen im Immobiliensektor sind in vielen Fällen die verhaltenssteuernde Stellgröße, die die Entscheidung bestimmt, ob eine Wohnimmobilie überhaupt gebaut bzw. erworben werden kann. Bei Immobilieneignern, die kostspielig neufinanzieren müssen, ist oftmals ein Verkauf und Umzug in ein Mietobjekt unumgänglich.

Welche Perspektiven bietet nun das Jahr 2023?

Bereits der erste Monat des neuen Jahres hat es in sich: Rund 36 Millionen Grundstückseigner sind verpflichtet, bis spätestens 31. Januar 2023 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes bei ihrem zuständigen Finanzamt einzureichen. Ursprünglich hatte das Bundesfinanzministerium die Abgabefrist auf den 31. Oktober 2022 terminiert, diese Frist jedoch wegen des schleppenden Eingangs der Steuererklärungen um drei Monate verlängert. Möglicherweise wird aber selbst diese Fristverlängerung für manche Steuerpflichtige nicht ausreichen, um die nötigen Informationen zu recherchieren. Bis Weihnachten 2022 hatten jedenfalls noch nicht einmal die Hälfte aller Grundstückseigentümer eine entsprechende Erklärung bei ihrer Finanzbehörde eingereicht.

Mit dem 1. Januar 2023 treten auch grundsätzliche Änderungen in der steuerlichen Bewertung von Häusern und Wohnungen in Kraft, die in vielen Fällen der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien von einer Generation auf die nächste zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen dürfte. Denn im Zuge der Schenkung bzw. Vererbung von Immobilien ist der Wert des fraglichen Eigentums ausschlaggebend für die Berechnung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Bei der Anwendung der neuen Bewertungsregelungen von Immobilien können, so die „Süddeutsche Zeitung“ (SZ), Wertsteigerungen bis zu 50 Prozent, in besonders gelagerten Einzelfällen auch bis zu 100 Prozent, auftreten (SZ, 14.11.2022) Einer Beispielsrechnung der SZ zufolge würde ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2004, mit 220qm Grund-, 700qm Grundstücksfläche und einem Gebäudeherstellungswert von rund 260.000 Euro aufgrund der veränderten Bewertungsgrundlagen im Falle der Vererbung oder Schenkung zu einer steuerlichen Belastung von fast 58.000 Euro im Vergleich zu rund 9600 Euro nach den bis Ende 2022 geltenden Regelungen führen (SZ, a.a.O.). Solche Perspektiven nähren die berechtigte Befürchtung, dass eine erhebliche Zahl zukünftiger Erben die anfallenden Steuern bei der unentgeltlichen Übertragung nicht wird aufbringen können und ein Verkauf der Immobilie als einziger Ausweg übrigbleibt.

Was die besorgniserregende Geldentwertung anbetrifft, so rechnet die Mehrheit seriöser Expertinnen und Experten mit einem zumindest leichten bis moderaten Rückgang der Inflation in den kommenden Monaten. Die Deutsche Bundesbank etwa erwartet einen Rückgang von durchschnittlich 8,6 Prozent im Jahr 2022 auf 7,2 Prozent im Jahr darauf. Der Direktor des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln, Michael Hüther, schätzt sogar, dass der „Peak der Inflationsentwicklung erreicht“ sei, der Inflationsdruck im Jahr 2023 nun „stetig abnehmen“ und die Inflationsrate „deutlich zurückgehen“ werde. (iwkoeln.de) Aufgrund der nicht absehbaren Entspannung der Energiekrise sähe die Lage aber insbesondere für energieintensive Bereiche der deutschen Wirtschaft, etwa die Bauwirtschaft, nach wie vor betrüblich aus. „Die Bauprojekte, die beschlossen wurden, die begonnen wurden, werden noch abgewickelt, aber wir haben einen Einbruch der Auftragseingänge im Bau. Das ist vor allem durch die steigenden Zinsen, auch die Baukosten… Die Menschen haben sich an andere Zinsniveaus gewöhnt in den letzten drei, vier Jahren, und jetzt muss man auf einmal drei, dreieinhalb Prozent Hypothekenzinsen für eine zehnjährige Hypothek zahlen. Das ist eine andere Welt, das sind zwei Prozentpunkte, zweieinhalb Prozentpunkte durchaus mehr. Insofern ist die Baubranche bis hin zum Handwerk auch sehr betrüblich in das nächste Jahr.“ (iwkoeln.de)

Obwohl die Bürgerinnen und Bürger nicht mit einem baldigen deutlichen Absinken der Energiepreise rechnen können, gibt es auch auf diesem Feld positive Signale. Die Gasspeicher sind zu rund 90 Prozent gut und wegen der milden Temperaturen über und seit Weihnachten sogar höher gefüllt als vor einem Jahr. Die Bundesnetzagentur geht gegenwärtig davon aus, dass „keine Gasmangellage auftritt und die Speicher am Ende des Winters sogar zu 50 Prozent gefüllt sein könnten.“ (ndr.de)
Von grundsätzlicher Bedeutung ist vor allem, dass die politischen Eliten in den Energie-importierenden Demokratien Europas endlich konsequent Strategien und Maßnahmen zur Schaffung von Energiesicherheit entwickeln. Ausgewiesene Experten dieses wichtigen Feldes im „energiepolitischen Zieldreieck“ (Rentabilität, Umweltverträglichkeit, Versorgungssicherheit) wie Frank Umbach haben seit vielen Jahren davor gewarnt, durch Verengung der Bezugsquellen insbesondere fossiler Energieträger Abhängigkeiten und Verwundbarkeiten zu schaffen, die dann in Konflikt- oder Krisenfällen Energieexporteuren wie Russland aufgrund ihrer quasi-Monopolstellung eine Möglichkeit verschaffen, ihr Öl und Gas als „strategische Waffen“ zu instrumentalisieren. (Vgl. Beitrag Umbach in: Reinhard Meier-Walser (Hg.): Energieversorgung als sicherheitspolitische Herausforderung. München 2007). Aufgrund der vermeintlich guten „Energiepartnerschaft“ mit Moskau wurden solche Warnungen geflissentlich ignoriert und nicht ernst genommen, obwohl der sukzessive Verzicht auf andere Energieträger (Kernkraft, Kohle) die Abhängigkeit zusätzlich verschärfte. Die dramatische Zuspitzung des eskalierenden Konfliktes mit Russland sowie Putins Erdgas-Lieferstopp - jüngst ergänzt durch ein per Dekret erlassenes Verkaufsverbot für Öl an die EU - haben nun aber endlich dafür gesorgt, dass Kontakte zu alternativen Bezugsquellen in anderen Regionen und Kontinenten geknüpft und die Infrastrukturen zur Nutzung von Flüssiggas durch den Bau entsprechender Terminals geschaffen werden. Zwar werden diese Maßnahmen erst mittelfristig greifen, aber bis es soweit ist, können die Bürgerinnen und Bürger durch bundespolitische Maßnahmen wie Gas- und Strompreisbremsen und europapolitische Initiativen wie Gas- und Strompreisdeckelungen zumindest schon etwas entlastet werden.

Was das für den Immobiliensektor generell äußerst bedeutsame Zinsniveau anbetrifft, so ist aufgrund der anhaltend hohen Inflation - im Oktober 2022 lag die Teuerung im Euro-Raum bei 10,6 Prozent und erreichte damit das höchste Niveau seit Gründung der Währungsunion im Jahre 1999 - vorläufig nicht damit zu rechnen, dass die Frankfurter Währungshüter ihren geldpolitischen Kurs grundlegend ändern werden. Beim „European Banking Congress“ in Frankfurt betonte EZB-Präsidentin Christine Lagarde vor wenigen Wochen, dass der Zinserhöhungskurs im Kampf gegen die hohe Inflation beibehalten und dabei selbst die dämpfende Wirkung auf die Wirtschaftsaktivitäten in Kauf genommen werden müsse. „Wir gehen davon aus, dass wir die Zinsen weiter auf das Niveau anheben werden, das nötig ist, um sicherzustellen, dass die Inflation rechtzeitig zu unserem mittelfristigen Ziel von zwei Prozent zurückkehrt.“ (dw.com)
Während Besitzer von Spareinlagen allmählich wieder auf Renditen hoffen dürfen und etwa der Chef der Deutschen Bank, Christian Sewing, der auch Präsident des Bundesverbandes deutscher Banken (BdB) ist, dem Zinserhöhungskurs Lagardes Beifall zollt, ist vor dem Hintergrund steigender Bauzinsen, hoher Inflation und erstmals seit vielen Jahren sinkender Immobilienpreise in der deutschen Immobilienwirtschaft zum Jahresende 2022 eine regelrechte Krisenstimmung mit der Sorge einer ernsten Rezession zu konstatieren. Wie das Handelsblatt berichtet, rutschte der vom Branchenverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) vierteljährlich ermittelte Immobilienstimmungsindex im vierten Quartal 2022 auf minus 9,1 Prozent ab – dem niedrigsten Wert seit 2014 und damit sogar noch schlechter als während der Corona-Krise. „Im Vorquartal hatte der Wert mit 0,3 Prozent noch leicht im Plus gelegen.“ (Handelsblatt, 21.12.2022)

„Prognosen“, so wusste bereits der Komiker Karl Valentin, „sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen“. Dass Vorhersagen zukünftiger Entwicklungen in Krisenzeiten noch kürzere Halbwertszeiten besitzen als in Phasen relativer Stabilität, zeigen die gegenwärtig in immer kürzeren Abständen korrigierten Erwartungen von Wirtschaftsexperten. Während die Ökonomen der Deutschen Bundesbank zur Jahresmitte 2022 noch deutlich optimistischer waren und einen Zuwachs des realen Bruttoinlandsproduktes (BIP) für 2023 von 2,4 Prozent vorausgesagt hatten, rechnet die Bundesbank in ihrer aktuellen Prognose für die konjunkturelle Entwicklung im Jahr 2023 nun sogar mit einem Rückgang des BIP in Deutschland um 0,5 Prozent. Perspektivisch positiv klingend merkte Bundesbank-Präsident Joachim Nagel allerdings an, dass er nicht mit einem schweren und langanhaltenden Wirtschaftseinbruch rechne. „Die Wirtschaftsleistung dürfte zwar zunächst schrumpfen, ab der zweiten Jahreshälfte 2023 erwarten wir jedoch eine allmähliche Erholung.“ (Tagesschau.de)

Reinhard Meier-Walser

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