Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

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[Oben angepinnt] Fallen jetzt die Preise für Immobilien?


Prof. Dr. Meier-Walser
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Angesichts der von vielen Experten seit langem erwarteten und von der Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB) Christine Lagarde vor kurzem für Juli d.J. angekündigten Straffung der Zinspolitik geht die EZB in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht davon aus, dass das Ende ihrer seit 2016 faktisch unverändert bestehenden Nullzins-Politik und die als dessen Folge zu erwartenden steigenden Hypothekenzinsen auch zu einer Wende am Immobilienmarkt in Richtung sinkende Preise für Wohnimmobilien führen werde. Jeder Zehntel-Prozentpunkt einer Hypothekenzins-Erhöhung werde inflationsbereinigt einen etwa einprozentigen Preisverfall der Immobilie zur Folge haben. ( https://www.ecb.europa.eu/pub/financial-stability/fsr/html/index.en.html)

Wie ist diese Prognose, die eine recht allgemeine und pauschale Perspektive für den gesamten Euroraum bietet und gleichzeitig Immobilieneigner zweifellos zumindest verunsichert, zu bewerten?

Um die Quintessenz vorweg zu nehmen: Eine Trendwende am Immobilienmarkt in Richtung sinkende Preise steht nicht erst als Folge der in Kürze erwarteten Kurskorrektur der EZB bevor, sondern sie zeichnet sich in der Bundesrepublik Deutschland an der Veränderung einiger relevanter Parameter bereits deutlich ab.
Schon seit dem Herbst 2021 ist ein kontinuierlicher und steiler Anstieg der Bauzinsen zu konstatieren. Dieser Trend wird sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf absehbare Zeit nicht wieder umkehren, sondern nicht zuletzt wegen der Konsequenzen der zu erwartenden EZB-Kurskorrektur sogar noch weiter verstärken. Da eine private Immobilienfinanzierung in der Regel eine langfristige, mehrjährige oder sogar jahrzehntelange kontinuierliche Belastung nach sich zieht, bedeutet die Zinsrate eine signifikante und zugleich kritische Stellgröße für die Immobilienerwerbs-Planung, zumal sie oftmals sogar über Kauf oder Nichtkauf entscheidet. In den vergangenen Wochen und Monaten, so berichten Immobilienexperten, häuften sich bereits Fälle, in denen bestehende Finanzierungspläne ins Wanken gerieten. Bauwillige, die mit niedrigen Zinsen kalkuliert hatten und nun aufgrund der Verteuerung des Kredites die Rückzahlung angesichts höherer Tilgungsraten nicht gewährleisten können, sehen sich gezwungen, den lange gehegten Traum vom Eigenheim wieder zu begraben. Immobilienbesitzer wiederum, die nach dem Auslaufen ihres günstigen Kredites umschulden bzw. anschlussfinanzieren müssen, kommen angesichts des Zinsanstieges in vielen Fällen nicht umhin, einen ursprünglich nicht erwogenen Verkauf ihres Wohneigentums in Angriff zu nehmen. Für sie ist die Situation auch deshalb besonders delikat und gleicht fast einem Teufelskreis, weil sie befürchten müssen, dass im Zuge einer weiteren Verteuerung der Kredite immer mehr Eigentümer sich zum Verkauf genötigt sehen und durch die dadurch entstehende Verbreiterung des Angebotes der Wert ihrer Immobilie perspektivisch sinkt. Insofern genötigt, dem befürchteten Preisverfall zuvorzukommen und frühzeitig ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen, beschleunigen sie die ungewollte Entwicklung sogar noch.

Genährt durch eine lockere Kreditvergabe der Banken mit niedrigen Darlehenszinsen für die Kreditnehmer stieg in Zeiten stabilen Wirtschaftswachstums, rosiger Konjunkturaussichten und niedriger Zinsen die Nachfrage nach Immobilien und damit deren Preisniveau kontinuierlich an. Mittlerweile haben neben anderen Entwicklungen vor allem die Corona-Pandemie und der Krieg im Osten Europas eine völlig neue Situation geschaffen: Kennzeichen davon sind Rohstoffmangel, Beeinträchtigung globaler Lieferketten, dramatische Verteuerung der Energiepreise sowie elementarer Rohstoffe von Holz, Stahl, Zement und anderer Bau- und Baukonstruktionsstoffe. Im Ergebnis sehen wir eine Rekordinflation, die in der Europäischen Union die 8-Prozent-Marke überschritten hat und in Deutschland nur wenig darunter liegt, deutlich gedämpfte Prognosen hinsichtlich eines konjunkturellen Aufschwunges und sogar Anzeichen für weitere Wachstumseinbrüche. Mancher Beobachter malte in den vergangenen Monaten angesichts der Kombination von hoher Inflation und stagnierender Wirtschaft sogar das unschöne und bizarre Bild der „Stagflation“.
Angesichts einer derart angespannten und volatilen Situation nimmt es kaum Wunder, dass die Banken ihre aus besseren Wirtschaftszeiten bekannte risikotolerante Kreditvergabe-Philosophie geändert und ihre Kreditrichtlinien erheblich verschärft haben. Diese Kurswende, die erstmals im vierten Quartal 2020 zu beobachten war, seither mehrmals verschärft wurde und aufgrund einer nicht absehbaren Verbesserung der wirtschaftlichen Gesamtlage noch weiter verschärft werden dürfte, bedeutet für potenzielle private Kreditnehmer, dass für sie die Kreditvergabe (etwa Wohnungsbau- oder Immobilienfinanzierungskredite) grundsätzlich schwieriger und im Falle risikoreicher Ausleihungen auch noch zusätzlich kostspieliger wird.

Dass die EZB sich nach vielen Jahren nun zu einer Abkehr von ihrer Nullzinspolitik, welche neben anderen Faktoren auch zur Überhitzung der europäischen Immobilienmärkte in der Vergangenheit beigetragen hatte, entscheidet, gleichzeitig aber vor einem Verfall der Immobilienpreise warnt, entbehrt nicht einer gewissen Pikanterie und zeigt gleichzeitig das Spannungsfeld, in dem die Obersten europäischen Währungshüter sich befinden: Obwohl sie ihre Hauptfunktion, die Bekämpfung der hohen Inflation, nur durch eine Straffung der Geldpolitik erfüllen können, verweigerten sie lange Zeit eine Anhebung des seit 2016 bei null Prozent eingefrorenen Leitzinses, weil sie befürchteten, ein Drehen an der Zinsschraube würde zu einer Konjunkturabschwächung und damit zur Erhöhung der Arbeitslosenquote bei gleichzeitig hoher Inflation führen. Erst die Kombination aus einem weiteren exorbitanten Preisanstieg und den massiven Inflationsbekämpfungsmaßnahmen der US-amerikanischen Notenbank, die aufgrund des Zinsgefälles zwischen den Vereinigten Staaten von Amerika und Europa einen Geldabfluss befürchten ließen, sorgten offensichtlich zu einem geldpolitischen Umdenken in Frankfurt.

Die erwartete Zinsanhebung wird zweifellos zur Abkühlung der überhitzten Immobilienmärkte beitragen und das ist auch durchaus zu begrüßen. Ein „Platzen der Immobilienblase“, das manche Beobachter bereits auszumachen glauben, ist (zumindest noch) nicht zu befürchten. Außerdem sollte nicht übersehen werden, dass neben der Zinsentwicklung und dem Preisanstieg in unterschiedlichen Regionen auch divergierende zusätzliche Einflussfaktoren die Entwicklung des Immobilienmarktes ko-determinieren. So wird in Räumen mit begrenztem Wohnangebot und kontinuierlichem Zuzug das Preisniveau von Wohnimmobilien stabiler bleiben als in strukturschwachen und weniger attraktiven Regionen.

Unterm Strich bleibt allerdings ungeachtet regionaler Unterschiede und Besonderheiten festzuhalten, dass eine Trendwende im deutschen Immobilienmarkt insbesondere aufgrund der Verteuerung der Kredite und Zinsen bereits festzustellen ist und das Preisniveau zu erodieren begonnen hat. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Erschwerung der Kreditvergabe, eines weiteren Anstieges der Kreditkosten sowie der erwähnten psychologischen Auswirkungen dieser Entwicklungen ist eine weitere sukzessive Erosion der Preise von Wohnimmobilien zu erwarten.

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