Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

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[Oben angepinnt] Wie wirkt sich die Neuregelung 2023 der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf die Immobilienpreise aus ?


Prof. Dr. Meier-Walser
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Während die mediale Aufmerksamkeit auf den Krieg in der Ukraine, die Folgen der Corona-Pandemie und die Frage, wie die Menschen angesichts der exorbitanten Energiekosten und drohenden Lieferengpässe unbeschadet über den Winter kommen, fokussiert ist, hat die Bundesregierung vor wenigen Wochen ein auf den ersten Anschein weitgehend unspektakuläres „Jahressteuergesetz 2022“ (JStG 2022) beschlossen. Neben erfreulichen Änderungen wie Steuerentlastungen bei Homeoffice und Rentenbeiträgen sowie Anhebungen diverser Pausch- und Freibeträge (www.bundesregierung.de) enthält es allerdings auch eine sehr delikate Novellierung der geltenden Regelungen zur Grundbesitzbewertung. Im Zuge der Neuregelung werden eine ganze Reihe von Parametern zur Bewertung von Immobilien an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 angepasst, wodurch, so die Hamburger Steuerexpertin Katrin Dorn von der Kanzlei Möhrle, Happ und Luther, in bestimmten Fällen der Wert von Wohneigentum „für erbschafts- bzw. schenkungssteuerliche Zwecke deutlich steigt“ und Immobilien im Zuge der Neuregelung, die am 1. Januar 2023 in Kraft treten soll, dann „mit einem höheren Wert angesetzt werden als nach den derzeit geltenden Regelungen“ (www.mhl.de).
Wie die Süddeutsche Zeitung (SZ) unter der launigen Überschrift „Hilfe, ich erbe ein Haus“ berichtet, können durch die Anwendung der neuen Bewertungsregelungen von Immobilien Wertsteigerungen bis zu 50 Prozent, in besonders gelagerten Einzelfällen auch bis zu 100 Prozent, auftreten (SZ, 14.11.2022, S.13.) Da im Zuge der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien der Wert des fraglichen Eigentums ausschlaggebend für die Berechnung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer ist, ist davon auszugehen, dass als Folge der mitunter drastischen Wertsteigerungen durch die ab 2023 geltende Neubewertung auch erheblich höhere Steuerbelastungen anfallen werden, sofern für die Vermögensübertragung „keine andere Steuerbefreiung greift“ (www.mhl.de). Einer Beispielsrechnung der SZ zufolge würde ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2004, mit 220qm Grund-, 700qm Grundstücksfläche und einem Gebäudeherstellungswert von rund 260.000 Euro aufgrund der veränderten Bewertungsgrundlagen im Falle der Vererbung oder Schenkung zu einer steuerlichen Belastung von fast 58.000 Euro im Vergleich zu rund 9600 Euro nach den derzeit noch geltenden Regelungen führen (SZ, a.a.O.). Solche Rechenbeispiele nähren natürlich die berechtigte Befürchtung, dass eine erhebliche Zahl zukünftiger Erben die anfallenden Steuern bei der unentgeltlichen Übertragung nicht wird aufbringen können und ein Verkauf der Immobilie als einziger Ausweg übrigbleibt.
Diese Perspektive kollidiert allerdings nicht nur mit der seit jeher gepflegten Tradition, das im Familienbesitz befindliche Wohneigentum steuerfrei von einer Generation an die nächste weiterzugeben, sondern lässt auch befürchten, dass der durch Überhitzung, Blasenbildung, Lieferengpässe, Fachkräftemangel, massive Kostensteigerungen und andere Fehlentwicklungen ohnehin volatile Immobilienmarkt zusätzlich durch neue Probleme belastet wird. Während allerdings die SZ (a.a.O.) unkt, dass nicht nur bei Betroffenen, sondern auch bei Steuerberatern und Notaren „gerade Torschlusspanik“ herrsche, sind im aktuellen Diskurs auch differenzierte Stimmen von Fachleuten zu vernehmen, die ungeachtet der wahrscheinlichen Steuererhöhungen auf rechtliche Regelungen wie etwa das „Nießbrauchrecht“, durch die die drohenden Mehrkosten bei der Vermögensübertragung relativiert werden können, verweisen.
Deutlich entspannter sieht man die Frage kostspieligerer Erbschaftssteuerregelungen auch bei der Kanzlei Rose und Partner, wo betont wird, dass viele Immobilien-Erbschaften ohnehin steuerfrei bleiben, „weil sie entweder unter den persönlichen Freibeträgen naher Angehöriger liegen“ oder „es sich um ein Familienheim handelt, das von der Erbschaftssteuer befreit ist“. Bei der konkreten Wertermittlung werde es, so heißt es weiter, auch im Zuge der Neuregelung entscheidend auf den Steuerberater oder Steueranwalt ankommen, „der die Erbschaftssteuererklärung anfertigt und versucht, einen möglichst niedrigen Wert gegenüber dem Finanzamt darzulegen – losgelöst von den pauschalen Bewertungsmethoden der Finanzverwaltung und gegebenenfalls auch mit einem Wertgutachten.“ So sei es auch bisher bei der Erbschaftssteuer für Immobilien schon erfolgreich gehandhabt worden (www.rosepartner.de).

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