Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

Immobilienblase?
 
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Immobilienblase?


Carsten_H
Beiträge: 1
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Beigetreten: Vor 7 Monaten

Sehr geehrter Herr Professor Meier- Walser,

der EU-Risikorat ESRB mahnt aktuell vor einer Überbewertung des deutschen Immobilienmarktes - wie schätzen Sie die Gefahr einer Immobilienblase auf dem deutschen Markt ein?

Vielen Dank & Gruß,

Carsten_H

1 Antwort
Prof. Dr. Meier-Walser
Beiträge: 18
Mitglied
Beigetreten: Vor 8 Monaten

Sehr geehrter Herr H.,

Ich habe mir erlaubt, vor der Beantwortung Ihrer wichtigen Frage die Ergebnisse der mit Spannung erwarteten gestrigen Ratssitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) in Frankfurt auszuwerten und zu analysieren, zumal, wie Sie zweifellos wissen, die Fachwelt nahezu einhellig davon ausgegangen war (zumindest bis vor wenigen Wochen), dass die EZB ein deutliches Signal in Richtung einer Kehrtwende ihrer langjährigen Nullzinspolitik aussenden würde. Dass dieser Kurswechsel, der der Bekämpfung der gegenwärtig bereits auf 5,8 Prozent gekletterten Inflation in der Eurozone dienen und auch eine Abkühlung überhitzter Immobilienmärkte bewirken sollte, schließlich gestern ausblieb, hängt mit den Konsequenzen des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine zusammen, die den Prognosen eines deutlichen Konjunkturaufschwunges einen heftigen Dämpfer versetzten und der Furcht vor einem kräftigen Wachstumseinbruch gewichen sind. Ich komme gleich wieder auf die aktuelle Situation und die Perspektiven für eine Straffung der ultra-lockeren Geldpolitik der EZB zurück, möchte jedoch zuvor die Hintergründe der von Ihnen angesprochenen Entwicklungen beleuchten.
Der von Ihnen erwähnte Europäische Ausschuss für Systemrisiken (European Systemic Risk Board – ESRB) wurde im Jahr 2010 als Reaktion auf die globale Finanzkrise im Auftrag der Europäischen Kommission eingerichtet, um das Finanzsystem der EU mit Blick auf dessen Stabilität zu analysieren und als eine Art „Frühwarnsystem“ Systemrisiken bereits im Vorfeld zu erkennen. In seinem jüngsten Bericht („Vulnerabilities in the residential real estate sectors of the EEA Countries“) vom 11. Februar 2022 warnt er – worauf Sie korrekt hinweisen – vor „hohen und wachsenden“ Überbewertungen am deutschen Immobilienmarkt, und zwar nicht nur in großen Metropolen und Ballungszentren, sondern auch in Peripherien und ländlichen Räumen.
Die in dieser Diagnose zum Ausdruck kommende Warnung vor einer Immobilienblase wird neben dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) auch von der Deutschen Bundesbank geteilt. In ihrem jüngsten Monatsbericht zur Konjunktur in Deutschland vom 21. Februar 2022 sprechen die Währungshüter von einem „deutlichen Preisauftrieb bei Wohnimmobilien“ im Jahr 2021. In den Städten lägen die Preise für Wohnimmobilien mittlerweile zwischen 15% und 40% über dem Preis, „der durch sozio-demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt“ sei. Das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen läge in Städten gut 30% und in den sieben Großstädten sogar rund 40% über seinem längerfristigen Mittelwert. Und zusammenfassend heißt es für die Entwicklung im vergangenen Jahr: „Sowohl dem Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis zufolge als auch gemäß Schätzergebnissen für die Langfristbeziehung von Immobilienpreisen, Einkommen und Zinsen lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 20% bis 35% über dem Referenzwert.“
Die Gründe für diese massive Überbewertung der Wohnimmobilien, die etwa das DIW bereits zu der Warnung vor einem Platzen der Immobilienblase in mehreren Städten, darunter die Millionenstädte Berlin, München und Hamburg, veranlasste, sind vielfältig: Eine lockere Geldvergabe der Banken mit niedrigen Darlehenszinsen für die Kreditnehmer, fehlende lukrative Anlagealternativen für Geldvermögen, eine anhaltend hohe Nachfrage und eine erhebliche Steigerung der Baukosten, die zumindest zum Teil Corona-bedingt aus Rohstoffknappheit, Lieferengpässen und einer massiven Verteuerung elementarer Baustoffe wie Holz, Stahl und Zement resultiert.
In diesem Zusammenhang hatten bis vor kurzem viele Expertinnen und Experten gehofft, dass die erwartete, dem Ziel der Bekämpfung der hohen Inflation dienende Korrektur der Nullzins-Politik der EZB Kredite verteuern, die Nachfrage dadurch verringern und damit zumindest den weiteren Anstieg der Immobilienpreise abbremsen würde. Dass - wie bereits erwähnt - die EZB auf ihrer gestrigen Sitzung die erwartete Kurskorrektur ihrer Zinspolitik wegen der infolge des russischen Krieges gegen die Ukraine gesunkenen Wachstumsperspektiven für den Euroraum nicht vornahm, hat diese Hoffnungen zumindest vorläufig zunichte gemacht. Nach der Sitzung des EZB-Rates avisierte EZB-Präsidentin Christine Lagarde erste Zinserhöhungen „eine Weile“ nach Beendigung des Programms zum Ankauf von Staatsanleihen, dessen Ende für den Sommer 2022 beschlossen wurde. Aber wer kann angesichts der volatilen Gesamtlage mit Sicherheit ausschließen, dass diese Planung nicht noch einmal korrigiert werden muss?
Die insofern weiter bestehende berechtigte Sorge vor einem Platzen der Immobilienblase wird zusätzlich verschärft durch die Perspektive einer Kombination aus hoher Inflation und stagnierender Wirtschaft – das Schreckgespenst der „Stagflation“ taucht plötzlich wieder auf. Da Putins Angriffskrieg und die Sanktionen zu weiteren Verteuerungen der ohnehin bereits enorm hohen Rohstoff- und Energiepreise führen, werden die zahlreichen davon betroffenen Unternehmen sich gezwungen sehen, diese zusätzlichen Belastungen zumindest zum Teil an ihre Kunden weiterzugeben. Dadurch, so der Stv. Hauptgeschäftsführer des Deutschen Industrie- und Handelskammertages Volker Treier, werde die Inflation weiter befeuert, was eine „Stagflation hierzulande wahrscheinlicher macht“. („Tagesspiegel“ 3.3.2022)

Viele Grüße
Reinhard Meier-Walser

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