Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

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[Oben angepinnt] „Betongold“ bröckelt –


Prof. Dr. Meier-Walser
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„Betongold“ bröckelt –
Risiken und Chancen der Trendwende am Immobilienmarkt

Die „Party ist vorbei“, der „Rausch vorüber“, die „Blase platzt“ – dies sind keine Auszüge aus einem Tagebuch oder gar dem Bericht einer medizinischen Notaufnahme, sondern bezeichnende Metaphern einschlägiger Medien zur Charakterisierung der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Nach über einem Jahrzehnt steigender Preisentwicklung zeichnet sich seit etwa Anfang dieses Jahres eine Trendwende ab, die nicht nur zu einer Abkühlung des in einigen Regionen regelrecht überhitzten Marktes führt, sondern selbst in einigen bislang preislich kontinuierlich boomenden Metropolen wie Hamburg, Frankfurt a.M. und München bereits in einen signifikanten Preisrückgang bei Wohneigentum mündete. Was sind die Ursachen dieser Entwicklung, welche Dimensionen besitzt sie und was bedeutet sie für die einzelnen Akteure am Immobilienmarkt?

Während viele potenzielle Anleger Aktieninvestment wegen der von Laien kaum kalkulierbaren Kursschwankungen als zu riskantes Unterfangen scheuen, gilt „Betongold“, wie Immobilien in der Wirtschaftswissenschaft ebenso wie im Volksmund salopp bezeichnet werden, in breiten Kreisen der Bevölkerung als sichere Geldanlage, die über die Nutzung durch die Anleger selbst sowie den erwarteten stabilen Wertzuwachs hinaus die Möglichkeit bietet, den sozusagen in Beton gegossenen Ertrag der eigenen Erwerbsarbeit auch der nächsten Generation zukommen zu lassen. Diese nahezu als Gesetzmäßigkeit geltende Überlegung, die im vergangenen Jahrzehnt durch zum Teil drastisch steigende Preise und damit attraktive Renditen für Immobilieneigner ihre deutliche Bestätigung fand, muss nun allerdings aufgrund signifikanter Veränderungen einer ganzen Reihe von Stellgrößen, die den Immobilienmarkt beeinflussen, kritisch auf ihre Gültigkeit geprüft werden.

Die Gründe für den Immobilienboom des vergangenen Jahrzehntes, der zu massiven Überbewertungen und zu regionalen Blasenbildungen geführt hatte, waren mannigfaltig; darunter u.a. eine äußerst lockere Geldvergabe der Banken mit niedrigen Darlehenszinsen für die Kreditnehmer, fehlende lukrative Anlagemöglichkeiten für Geldvermögen, rosige Konjunkturprognosen und eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Situation hat sich mittlerweile insbesondere durch die Konsequenzen der globalen Corona-Pandemie, durch die Folgen des russischen Krieges gegen die Ukraine und generell die explosionsartig gestiegenen Inflationsraten in der Euro-Zone grundlegend geändert. Kennzeichen der aktuellen Situation sind Rohstoffmangel, eine massive Beeinträchtigung globaler Lieferketten, eine Verschärfung des Fachkräftemangels, eine dramatische Verteuerung der Energiepreise sowie elementarer Rohstoffe wie Holz, Stahl, Aluminium, Zement und anderer Bau- und Baukonstruktionsstoffe.
Die Entwicklung hat zu einer Rekordinflation geführt, die in der Europäischen Union derzeit bei über neun Prozent liegt, wobei insbesondere der ungebrochene Preisauftrieb im Energiesektor schon in Kürze zu einem Überschreiten der 10-Prozent-Marke führen könnte.
Angesichts dieser Preisspirale hat die Europäische Zentralbank (EZB) im Juli 2022 bereits eine Kurskorrektur ihrer seit vielen Jahren unverändert gesteuerten Nullzinspolitik vorgenommen und den Leitzins im Euro-Raum um einen halben Prozentpunkt erhöht. Vor wenigen Tagen hat die EZB den Leitzins erneut angehoben, diesmal sogar um 0,75 Prozentpunkte, was die stärkste Erhöhung seit Einführung des Euro bedeutet. Dieser Schritt, dem in den nächsten Monaten noch weitere Maßnahmen zur Straffung der Geldpolitik folgen dürften, dient zwar dem Ziel der Bekämpfung der Inflation, er nährt aber gleichzeitig die Befürchtung, dass sich der Wirtschaftsabschwung weiter verschärft und die Perspektive eines dringend nötigen konjunkturellen Aufschwunges in die Ferne rückt.

Die Banken haben in der angespannten und volatilen Situation der vergangenen zwei Jahre ihre aus besseren Wirtschaftsphasen bekannte risikotolerante Kreditvergabe-Philosophie geändert und ihre Kreditrichtlinien erheblich verengt. Diese Kurswende, die erstmals im vierten Quartal 2020 zu bemerken war, wurde mittlerweile mehrfach zusätzlich verschärft. Sie bedeutet für potenzielle private Kreditnehmer, dass für sie die Kreditvergabe (etwa Wohnungsbau- oder Immobilienfinanzierungskredite) grundsätzlich schwieriger und auch noch deutlich kostspieliger wird.
Der seit Herbst vergangenen Jahres generell zu konstatierende steile Anstieg der Bauzinsen hat mittlerweile annähernd zu deren Verdreifachung geführt. Diese Entwicklung in Kombination mit den bereits erwähnten anderen erhöhten Baukosten sowie dem Auslaufen bzw. der Streichung staatlicher Förderprogramme führt gegenwärtig dazu, dass bestehende Finanzierungspläne zunehmend ins Wanken geraten und mehr und mehr potenzielle Haus- oder Wohnungseigner sich gezwungen sehen, ihren Traum vom Eigenheim wieder zu begraben.

Während Häuslebauer und solche, die es werden möchten, mit drastisch steigenden Baukosten konfrontiert sind, stehen Immobilienverkäufer umgekehrt vor dem Problem sinkender Preise. Angaben seriöser Experten zufolge sind die Preise für Wohnungen und Häuser im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zu den ersten drei Monaten dieses Jahres bereits um bis zu knapp 10 Prozent gesunken. Bei Immoscout24 etwa zeichnet sich der Trend zu sinkender Nachfrage und fallenden Preisen sogar noch deutlicher ab: „36 Prozent weniger Nachfrage nach gelisteten Projekten als im Vorjahr – und gleichzeitig 46 Prozent mehr Angebote. Für Verkäufer wird es also schwieriger, Abnehmer für ihre Objekte zu finden.“ (Handelsblatt online, 7.9.2022).
Für potenzielle Verkäufer von Immobilien ist die gegenwärtige Situation vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungen insofern prekär, als sie in Erwartung weiter fallender Preise sich tendenziell bereits früher zur Veräußerung ihres Wohneigentums gedrängt sehen. Durch die damit verknüpfte Verbreiterung des Angebotes tragen sie jedoch paradoxerweise selbst zu einer Wertminderung ihres Verkaufsobjektes bei. In solch einer delikaten Situation, in der eine fehlerhafte Strategie zu erheblichen finanziellen Einbußen führen kann, ist es doppelt wichtig, einen erfahrenen und seriösen Immobilien-Partner wie H&K Immobilien zu konsultieren, um erstens eine realistische Einschätzung des Marktes und Bewertung der fraglichen Immobilie und zweitens wichtige Hinweise zur Strategie des Verkaufes zu erhalten, um letztlich den bestmöglichen Preis – die wichtigste Stellgröße der gesamten Transaktion - erzielen zu können.
Auch in denjenigen Fällen, in denen die Eigentümer von Wohnimmobilien aufgrund etwa nicht mehr beherrschbarer Zinslasten, nicht stemmbarer Anschlussfinanzierungen nach dem Auslaufen bestehender Kreditverträge oder auch im Zuge von Scheidungen zum Verkauf gezwungen sind, ist eine Kooperation mit einem seriösen Immobilienexperten dringend zu empfehlen. Neben der realistischen Wertermittlung und einem, der Erlangung eines finanziell optimalen Verkaufsergebnisses dienenden professionellen und kompetenten Management kann dadurch vermieden werden, dass im Verzugsfall eine Zwangsversteigerung unumgänglich wird – ein Ausgangsszenario, das schon aus finanziellen Erwägungen für Noch-Immobilieneigner immer die schlechteste Option ist.

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