Strategieexperte Prof. Dr. Reinhard Meier-Walser beantwortet Ihre Fragen zu Immobilien, Wirtschaft und Politik.

Reinhard C. Meier-Walser (* 7. Mai 1957 in Steyr) ist ein deutscher Politikwissenschaftler.

Reinhard Meier-Walser ist gebürtiger Österreicher. Er wuchs in München auf, absolvierte.. weiterlesen

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[Oben angepinnt] Krisengeschehen, Kostenexplosion, Zinsanstieg – Trendwende am Immobilienmarkt?


Prof. Dr. Meier-Walser
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Wer in diesen Tagen den 178 Seiten umfassenden Koalitionsvertrag der in Berlin amtierenden Bundesregierung aus dem vergangenen Herbst zur Hand nimmt und die darin unter der Überschrift „Mehr Fortschritt wagen“ ausgebreiteten Ziele mit den aktuellen Prioritäten der Kabinettsmitglieder vergleicht, erkennt schnell, mit welch fundamentalen politischen Konsequenzen die Regierung von den internationalen Entwicklungen der vergangenen Monate regelrecht überrollt wurde. Der Krieg Putins in der Ukraine dauert mittlerweile bereits ein halbes Jahr, ohne dass ein Ende absehbar wäre. Die Inflation geht durch die Decke, wobei ein Hauptpreistreiber der exorbitante Anstieg der Energiekosten ist. Viele Bürgerinnen und Bürger wissen nicht, ob zumindest eine rudimentäre Versorgung mit Energie im kommenden Winter gewährleistet werden kann und zu welchen Preisen. In vielen Regionen der Welt brennt es, sowohl im wörtlichen Sinne, weil der außerordentlich heiße Sommer mit Wasserverknappung, Dürren und Feuersbrünsten gewaltige Herausforderungen bringt, als auch im übertragenen Sinne, zumal lokale Krisen, ethnische Konflikte sowie Bürgerkriege toben. Die Liste von Gefährdungen und Risiken ließe sich verlängern. Und dabei ist auch die globale Corona-Pandemie alles andere als überwunden, selbst wenn Protagonisten von Superspreader-Events wie dem Münchner Oktoberfest dies glauben machen wollen.
Erschwert wird die Entwicklung einer erfolgversprechenden Strategie und davon abgeleiteter politischer Instrumente und Maßnahmen zur Bewältigung des Spektrums von Herausforderungen durch zweierlei: Erstens durch die zum Teil sehr komplexen Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Risiken. So dient die vor wenigen Wochen von der Europäischen Zentralbank EZB durch eine moderate Anhebung des seit 2016 bei Null eingefrorenen Leitzinses der Bekämpfung des Preisanstieges in der Euro-Zone. Gleichzeitig steht zu befürchten, dass dieser und die vermutlich in Kürze folgenden weiteren Schritte zur Straffung der Geldpolitik allerdings auch zu einer (weiteren) Schwächung der Konjunktur und damit zur Erhöhung der Arbeitslosigkeit bei nach wie vor hoher Inflation führen. Dies wäre fatal, zumal die Wirtschaft u.a. bedingt durch den Krieg in der Ukraine und durch die Folgen der Corona-Pandemie (Störung der Lieferketten, Preisschübe bei fossilen Energien und Strom, Verschärfung des Fachkräftemangels etc.), ohnehin stark belastet ist.
Zweitens zeigen die Auseinandersetzungen innerhalb der Ampelkoalition in Berlin, dass die als „Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ angetretene Bundesregierung sowohl hinsichtlich der Prioritäten als auch mit Blick auf einzelne Maßnahmen und Schritte zur Problembewältigung zum Teil gegensätzliche, bisweilen gar diametral entgegengesetzte Positionen vertritt. Dass einige Kräfte der Opposition im Deutschen Bundestag diese Differenzen zusätzlich für ihre eigenen politischen Ziele instrumentalisieren, gehört zwar zu den bekannten Taktiken parlamentarischer Demokratie, führt aber in der gegenwärtigen Situation einer multiplen, mehrdimensionalen Krise erst recht nicht zu einem notwendigen gemeinsamen Handeln der politischen Eliten.
Besonders deutlich wird das aktuelle Dilemma der Bundesregierung auf dem Feld der Energieversorgung, das in der Bundesrepublik wegen der hohen Abhängigkeit von russischen Gas- und Ölimporten, durch den drastischen Anstieg der Preise fossiler Energieträger, durch die Nichtverfügbarkeit von Flüssiggasterminals sowie durch den Ausstieg aus der Kernenergie und der Kohleverfeuerung besonders prekär ist. Die gegenwärtige Krisensituation im Energiesektor hat nun dazu geführt, dass ein Kernziel der Ampelkoalition, die Intensivierung des Klimaschutzes und die Schaffung von Klimaneutralität bis zum Jahr 2045, durch energiepolitische Überbrückungs- und Diversifizierungsmaßnahmen zumindest bis auf Weiteres relativiert wird, zumal die Bundesregierung nun erst einmal sicherstellen muss, dass der Winter 2022/23 überstanden wird. Im Interview mit der Süddeutschen Zeitung räumte Robert Habeck, Vizekanzler und Bundesminister für Wirtschaft und Klimaschutz, jüngst unumwunden ein, dass er sich mit Blick auf die weitere Entwicklung Sorgen mache, „was den Zusammenhalt der Gesellschaft angeht oder die Versorgung der Industrie und der Bevölkerung“ (SZ, 13. 8. 2022). Innerhalb der Gesellschaft denken mittlerweile viele über individuelle Alternativen ihrer Energieversorgung nach: Ofensetzer und Kaminbauer sind auf Monate ausgebucht, die Nachfrage nach Brennholz und damit dessen Marktpreise steigen unaufhörlich. Ob die wachsende Zahl von Holzöfen, die derzeit in private Immobilien eingebaut werden, mit den ambitionierten Klimaschutzzielen der Ampelkoalition vereinbar sind, ist allerdings, gelinde ausgedrückt, fraglich.
Vermutlich wird der Vizekanzler sich auch Gedanken machen über den Zusammenhalt der Koalition, denn insbesondere zwischen Bündnis 90/Die Grünen und der FDP gibt es massive Unterschiede in ihren energiepolitischen Positionen. Gestritten wird gegenwärtig nicht nur um die grundsätzliche Frage einer Verlängerung der Laufzeiten der verbliebenen drei Atomkraftwerke, sondern auch um die für den 1. Oktober geplante „Gasumlage“ sowie um einzelne Verordnungen zur Energieeinsparung aus dem Energiesicherungsgesetz. Offen aufeinander prallen derzeit die Steuerpläne Finanzminister Lindners zur Entlastung der Bevölkerung, die den Worten prominenter Grüner zufolge den Wohlhabenden mehr brächten als den sozial Schwächeren. Besonders brisant ist auch die heftig umstrittene Frage um eine Verlängerung oder Neukonzeption von Entlastungsmaßnahmen der Bevölkerung wie das 9-Euro-Bahnticket und die Senkung der Energiesteuer auf Kraftstoffe („Tankrabatt“), die Ende August auslaufen. Brisant auch deshalb, weil es mittels dieser Maßnahmen gelungen war, den Preisauftrieb in Deutschland knapp unterhalb der im EU-Schnitt bereits überschrittenen 8-Prozent-Marke zu halten. Sollten diese Maßnahmen keine Verlängerung finden oder die Bevölkerung nicht durch ähnliche, neu zu schaffende Schritte entlastet werden, könnte die Inflation im Herbst rasch über acht Prozent ansteigen. Die von Robert Habeck angemahnte „Solidarität der Gesellschaft“ in der Krise wäre dann noch schwerer zu etablieren bzw. aufrechtzuerhalten.

In einer Krisensituation, zumal der mehrdimensionalen und multiplen, in der wir uns gegenwärtig befinden, entsteht zwangsläufig ein individuelles und kollektives Gefühl der Unsicherheit und mit dieser auch ein wachsendes Schutzbedürfnis. Hier kommen die sprichwörtlichen „eigenen vier Wände“ ins Spiel, die weit mehr als das bloße „Dach über dem Kopf“, nämlich auch Besitz, Eigentum und Schutz bedeuten. Gleichzeitig zeigt sich aber in der gegenwärtigen Krise, wie eng der Immobilienmarkt mit anderen Entwicklungen kausal verknüpft ist. Man denke etwa an den Anstieg der Baukosten durch Corona-bedingte Lieferengpässe und Preissprünge bei Baukonstruktions-Materialien wie Zement, Holz und Stahl. Erwähnt wurde bereits die zur Inflationsbekämpfung konzipierte Anhebung des Leizinses durch die EZB, die damit noch weiter gehenden Schritten anderer Zentralbanken außerhalb der Eurozone, etwa der US-amerikanischen Notenbank und der Bank of England, folgte. Ohne Frage wird die Straffung der Zinspolitik auch zu einer weiteren Anhebung der Zinsen für Bau- und Immobilienkaufkredite führen, die bereits seit dem Herbst vergangenen Jahres kontinuierlich angestiegen sind und heute bei zehnjähriger Laufzeit um die drei Prozent betragen.
Es ist zu erwarten, dass zwei Entwicklungen eintreten bzw. sich verstärken: Erstens werden mehr Wohnimmobilien auf den Markt kommen, weil mehr und mehr Immobilieneigner, die sich nach dem Auslaufen günstiger Kredite zum Verkauf ihrer Wohnung oder ihres Hauses gezwungen sehen. Zweitens wird die Nachfrage zurückgehen, weil ebenfalls mehr und mehr Bauwillige, die ursprünglich mit niedrigen Zinsen kalkuliert hatten, sich die neuen Kredit-Konditionen nicht mehr leisten und die von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalanteile nicht erbringen können. Das bedeutet letzten Endes, dass sie ihren Traum von den eigenen vier Wänden begraben müssen. Beide Entwicklungen nähren einen Trend, den Immobilienexperten bereits seit einigen Monaten konstatieren: eine Abkühlung des seit Jahren überhitzten Immobilienmarktes im Zuge einer kausal primär durch den deutlichen Zinsanstieg bedingten sukzessiven Erosion der Preise von Wohnimmobilien. Weder ist allerdings bereits in Kürze ein „Platzen der Immobilienblase“ zu befürchten, noch platzt auch zwangsläufig für alle Bauwilligen der „Traum vom eigenen Haus“, aber es ist, wie der Immobilienökonom Günter Vornholz am 30. Juli gegenüber der SZ mutmaßte, „die Party an den Immobilienmärkten erst einmal für geraume Zeit vorbei“.

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